Wertermittlung und Gutachterausschüsse
Der Immobilienmarkt hat in Deutschland eine außerordentlich wichtige Bedeutung. Immobilien sind zugleich Nutz- und Renditeobjekte. Sie binden Kapital in erheblichem Umfang. Der Kauf einer Immobilie bedeutet daher eine sehr weitreichende Entscheidung. Der Preis einer Immobilie beruht auf einer Vielzahl von Einflussfaktoren. Ein hohes Maß an Markttransparenz ist für Bürger wie auch für Unternehmer von zentraler Bedeutung und Grundvoraussetzung für einen funktionierenden Immobilienmarkt. Das Baugesetzbuch weist die amtliche Wertermittlung den Gutachterausschüssen zu, die als selbständige und unabhängige Ausschüsse bei den Landratsämtern für den Bereich der Landkreise und bei den kreisfreien Städten für deren Bereich bestehen. Die Vorgaben des Baugesetzbuchs werden durch die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch ergänzt und konkretisiert. Die Gutachterausschüsse erbringen danach insbesondere folgende Leistungen:
Bodenrichtwerte und wertermittlungsrelevante Daten
Die Gutachterausschüsse ermitteln im Zwei-Jahres-Turnus Bodenrichtwerte und veröffentlichen sie. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Sie werden flächendeckend und in Bodenrichtwertzonen untergliedert ausgewiesen. Die Bodenrichtwertzonen umfassen jeweils ein Gebiet, in dem die Mehrheit der Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt und in dem im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Die Bodenrichtwerte sind ein zentrales Instrument, um Markttransparenz zu schaffen. Sie sind wesentlicher Bestandteil bei der Erstellung von Gutachten und spielen zudem eine große Rolle im Zusammenhang mit der steuerlichen Bewertung von Grundstücken. Die Bodenrichtwerte werden üblicherweise auf amtlichen Geobasisdaten basierend in Kartenform dargestellt. Eine (kostenpflichtige) Bodenrichtwertauskunft kann bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beantragt werden. Zudem bietet die überwiegende Zahl der Gutachterausschüsse die Möglichkeit einer Online-Recherche von Bodenrichtwerten über das Online-Portal www. bodenrichtwerte.bayern.de, wobei zunehmend die Gutachterausschüsse, vor allem bei den kreisfreien Städten, über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BAYERN auch einen Online-Erwerb von Bodenrichtwerten ermöglichen. Die Gutachterausschüsse ermitteln über die Bodenrichtwerte hinaus weitere wertermittlungsrelevante Daten. Dies sind etwa Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten. Einige Gutachterausschüsse erstellen auf der Grundlage der abgeleiteten Daten Immobilienmarktberichte.
Verkehrswertgutachten
Die Gutachterausschüsse erstellen auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie über Rechte, die auf den Grundstücken lasten. Einen Antrag auf Erstattung eines Gutachtens können neben Behörden und Gerichten auch die Eigentümer von Grundstücken oder die Inhaber von auf Grundstücken lastenden Rechten stellen. Für die Erstattung von Gutachten werden Gebühren erhoben, aus denen die Gutachterausschüsse und ihre Geschäftsstellen finanziert werden.
Kaufpreissammlung
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse führen eine Kaufpreissammlung, in der sämtliche Grundstückskaufverträge erfasst und ausgewertet werden. Auf der Kaufpreissammlung basierend werden die Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt erfasst und damit eine Wertermittlung erst ermöglicht. Der Inhalt der Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz und wird vertraulich behandelt. Bei berechtigtem Interesse (zum Beispiel zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens) werden auf Antrag (kostenpflichtig) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt.
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern (nachfolgend OGA) ist ein selbstständiges und unabhängiges Sachverständigengremium, das sich zu Beginn seiner Amtsperiode aus einem Vorsitzenden und 25 ehrenamtlichen weiteren Gutachtern zusammensetzt. Der OGA hat folgende Aufgaben:
- Zusammenführung und Auswertung der Daten aller bayerischen örtlichen Gutachterausschüsse
- Erstellung eines Immobilienmarktberichtes Bayern, der ab 2016 im Zwei-Jahres-Turnus erstellt wird
- Mitwirkung am Immobilienmarktbericht Deutschland, der im Zwei-Jahres-Turnus erstellt wird
- Erarbeitung von Empfehlungen für einheitliche Standards im Bereich der Wertermittlung
- Erstattung von Obergutachten auf Antrag eines Gerichts, wenn schon das Gutachten eines Gutachterausschusses vorliegt
Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses ist bei der Regierung von Niederbayern angesiedelt. Die Stadt Landshut stellt der Regierung zur Erfüllung dieser Aufgabe die erforderlichen Sach- und Personalmittel sowie die Räumlichkeiten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Landshut zur Verfügung.