Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen

Gemeinden wird die kommunale Planungshoheit verfassungsrechtlich garantiert. Sie können Bauleitpläne in eigener Verantwortung aufstellen.

Man unterscheidet zwei Arten von Bauleitplänen:

• Der Flächennutzungsplan umfasst in der Regel das gesamte Gemeindegebiet, trifft aber als vorbereitender Bauleitplan noch keine verbindlichen Festsetzungen.
• Der Bebauungsplan beschränkt sich auf Teile des Gemeindegebiets und enthält verbindliche Regelungen, wie die Grundstücke bebaut werden können.

Die geltenden Bauleitpläne können bei der Gemeinde eingesehen werden, viele Gemeinden stellen sie auch im Internet bereit.

Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan wird in der Regel für das gesamte Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung in Grundzügen dargestellt, die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergibt. So werden beispielsweise die Flächen dargestellt, die für die Bebauung, für Verkehrsanlagen oder Grünflächen vorgesehen sind, aber auch Flächen für Landwirtschaft und Wald. Daneben enthält er Hinweise auf bestehende Planungen, die auf fachgesetzlichen Bestimmungen beruhen.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Er enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Im Bebauungsplan können beispielsweise Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen sowie Stellung baulicher Anlagen, aber auch öffentliche und private Grünflächen sowie Verkehrsflächen festgesetzt werden. Man unterscheidet verschiedene Arten von Bebauungsplänen:

• Ein qualifizierter Bebauungsplan muss mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten.
• Einfache Bebauungspläne erfüllen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans und regeln nur einzelne bauplanungsrechtliche Aspekte.
• Vorhabenbezogene Bebauungspläne können von den Gemeinden auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplans aufgestellt werden, der von einem Vorhabenträger mit der Gemeinde abgestimmt ist. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist und sich in einem Durchführungsvertrag zur Durchführung der Maßnahmen verpflichtet.

Erläuterungen zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Geltungsbereich eines Bebauungsplans finden Sie bei den allgemeinen Informationen zum Bauplanungsrecht.

Bebauungs- und Flächennutzungspläne werden in einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, das unter anderem durch eine intensive Bürgerbeteiligung gekennzeichnet ist. Für die Verwaltungspraxis liefern unsere Planungshilfen sowie die Formblätter zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, Verfahrensvermerk Flächennutzungsplan, Verfahrensvermerk Bebauungsplan, Bekanntmachung der Genehmigung beziehungsweise des Satzungsbeschlusses ausführliche Informationen.

Darüber hinaus können die Gemeinden in eigener Verantwortung städtebauliche Satzungen erlassen. Diese werden in einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, in dem sowohl der betroffenen Öffentlichkeit als auch den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wird.

Innenbereichssatzung

Die Gemeinde kann unter bestimmten Voraussetzungen Satzungen erlassen, die für den Innenbereich maßgeblich sind:

• Mit der Abgrenzungssatzung können die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden. Sie hat lediglich deklaratorische Wirkung und stellt dar, welche Grundstücke noch zu den im Zusammenhang bebauten Ortsteilen gehören und welche bereits dem Außenbereich zuzuordnen sind.
• Mit der Festlegungssatzung können bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind.
• Mit der Einbeziehungssatzung können einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen werden, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Außenbereichssatzung

Grundsätzlich können im Außenbereich Wohnhäuser, die nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, nur dann genehmigt werden, wenn durch ihre Errichtung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden.

In einer Außenbereichssatzung kann die Gemeinde im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben regeln, dass bestimmte öffentliche Belange (namentlich Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald sowie Gefahr der Entstehung oder Verfestigung, nicht aber der Erweiterung einer Splittersiedlung) einem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden können. Andere öffentliche Belange, wie zum Beispiel solche des Naturschutzes, der Landschaftspflege oder der Wasserwirtschaft können jedoch nach den Umständen des Einzelfalls dazu führen, dass das Bauvorhaben trotz einer derartigen Satzung unzulässig ist.

Fremdenverkehrssatzung

Gemeinden, die überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können bestimmen, dass die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum genehmigungspflichtig ist.

Besondere städtebauliche Satzungen

Zu besonderen städtebaulichen Satzungen, wie der Sanierungssatzung, sind unter Förderregeln nähere Informationen zu finden.